Будинок нарешті створив ОСББ: збори проведені, юридична особа зареєстрована. І тут виявляється, що технічного паспорта, схем мереж і проектної документації у мешканців немає: усе лишилося в старої керуючої компанії, яка не поспішає нічого віддавати. Без цих паперів неможливо ані спланувати ремонт даху, ані підготувати будинок до опалювального сезону, ані замовити заміну ліфта.
Чому документи належать будинку, а не управителю
Технічна документація не є власністю компанії, яка обслуговувала будинок. Частини 4 і 5 статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», опублікованого на офіційному державному порталі законодавства Верховної Ради України — Закон про право власності у багатоквартирному будинку, — дають співвласникам вільний доступ до технічної документації і зобов’язують колишнього балансоутримувача або особу, яка управляла будинком, передати об’єднанню комплект проектної та іншої технічної документації протягом 30 календарних днів з дня направлення звернення уповноваженою співвласниками особою. Строк рахується саме від звернення, а не від дати реєстрації ОСББ, тому першим кроком завжди є письмова вимога з фіксацією дати відправлення.
Що показує судова практика
У справі № 925/1555/24 господарський суд зобов’язав компанію віддати документи новоствореному об’єднанню без жодних альтернатив. Улюблений аргумент управителів про порушення процедури розірвання договору теж не спрацьовує: у справі № 925/735/20 касація скасувала рішення нижчих інстанцій, які пішли за формальною логікою відповідача. Не рятує й посилання на те, що паперів фізично немає: у справі № 925/1699/20 суд нагадав, що управитель зобов’язаний відновити втрачені матеріали власним коштом протягом шести місяців. А у справі № 916/3636/24 суд витребував чотирнадцять пунктів документації навіть щодо будівлі з нежитловим статусом. Розбір цих постанов і статистика — джерело https://courthelp.pro/digest/2026-05-08-ne-utrymuyte-tekhnichnu-dokumentatsiyu-pislya-reyestratsiyi-novoho-osbb. Із 32 813 житлових спорів позови об’єднань задовольняють у 71 відсотку випадків, це 23 421 рішення, і лише 19 відсотків завершуються відмовою.
Що робити співвласникам
Перше: зафіксувати дату відправлення письмового звернення до управителя, бо саме від неї рахується 30-денний строк передачі. Друге: надіслати письмову вимогу з описом вкладення і зберегти підтвердження відправлення, бо суди дивляться саме на обізнаність компанії. Третє: підготувати протокол зборів про зміну форми управління — це базовий доказ у такій справі. Четверте: не змішувати передачу документів із боргами співвласників, бо борги стягуються в окремому провадженні.
Застереження: такі спори розглядають господарські суди, тому об’єднанню знадобиться представник, а затягування з боку компанії обертається для неї судовими витратами близько 120 тисяч гривень на одному об’єкті. Наведені цифри є орієнтиром практики, а не гарантією результату в конкретній справі.
